SCI est l’une des formes d’entreprises les plus représentées en France. En fait, ICS présente de nombreux avantages lorsqu’il s’agit de gérer des actifs immobiliers communs à un plus grand nombre de personnes. Entre autres choses, l’utilisation d’ICS évite le fardeau d’une action indivise. Cependant, le SCI est un moyen privilégié de transférer des biens immobiliers de parents à enfants. SCI permet également la consolidation des activités et, par conséquent, de réaliser des acquisitions immobilières impossibles pour une personne isolée. Par conséquent, il est courant d’utiliser SKI pour effectuer un investissement locatif. Pour toutes ces raisons, une personne extérieure à la société peut vouloir procéder à l’achat d’actions de SCI . Toutefois, tout achat d’actions implique la procédure obligatoire.
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De l’achat proposé jusqu’à l’achèvement des formalités d’achat des actions SCI, les parties de la cession devront subir plusieurs étapes impératives.
Dans cet article, LegalVision met ses compétences juridiques à votre service pour vous aider à tout comprendre sur ce sujet. Vous trouverez ci-dessous un résumé des points clés à retenir :
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I/ Le projet d’achat d’actions SCI II/ L’approbation par l’acheteur des actions SCI III/ Achèvement de l’achat d’unités SCI
Plan de l'article
I/ Le projet d’achat d’actions SCI
Premièrement, les parties au transfert d’actions SCI devront consulter leurs conjoints s’ils sont mariés sous le régime communautaire. Une fois qu’ils auront conclu leur accord, ils pourront discuter de l’achat d’actions SCI.
A) Il promet de vendre et d’acheter des actions dans la société immobilière civile
Dans le contexte de l’achat d’actions de SCI, comme l’achat d’actions de LLC, il est courant de faire une promesse de vente. Une telle promesse vient parce que la cession ne pourra pas avoir lieu avant. que l’acheteur a été approuvé par les partenaires du SKIS. Par conséquent, le vendeur accepte de ne pas vendre les actions à des personnes autres que l’acheteur. Par conséquent, on peut s’attendre à ce que l’acheteur verse un certain montant au vendeur. Il s’agira d’une compensation pour l’exclusivité qui lui est réservée. Ce montant sera conservé par le vendeur si le cocontractant abandonne la proposition d’achat d’actions SCI.
Une fois de plus, des promesses croisées peuvent être prévues. Dans ce cas, l’acheteur accepte d’acheter et le vendeur de vendre des actions SCI.
La plupart des promesses sont faites dans des conditions de suspension . Cela signifie que l’achat de parts de la société civile sera conclu une fois qu’un événement aura eu lieu. Pour l’achat d’actions SCI, cet événement pourrait être approuvé.
B) Détermination du prix d’achat des unités SCI
Une étape importante dans l’achat d’actions SCI est la détermination du prix de vente. Par conséquent, la valeur des actions de la société doit être évaluée. Nous devrons donc examiner la valeur des actifs ICS, auxquels il devra ajouter ses revenus potentiels. Une fois de plus, les dettes de SCI doivent être prises en compte, y compris les crédits qu’elle a pu avoir encourus. Cela étant, il sera possible de déterminer la valeur de chaque part sociale.
Toutefois, cette évaluation n’est pas toujours facile. En fait, IBS ne tient pas toujours à jour les comptes, ce qui peut rendre difficile l’estimation des actions. Par conséquent, il peut être utile de faire appel aux services d’un expert pour déterminer le prix d’achat des actions SCI .
Enfin, étant donné la difficulté de vendre des actions SCI, une décote de 5 % à 20 % est souvent appliquée sur la valeur des actions.
II/ L’approbation par l’acheteur des actions SCI
Toute personne souhaitant acheter des actions SCI doit être approuvée. Cette procédure sera également nécessaires à l’achat d’actions familiales SCI par un membre de la famille, à l’exception d’une ligne directe ascendante ou décroissante. Toutefois, les statuts peuvent prévoir des procédures d’autorisation spéciales.
Pour commencer, le vendeur devra notifier son intention de vendre à l’entreprise et à ses partenaires. Cette notification peut être faite par lettre recommandée accompagnée d’un avis de réception.
Le gestionnaire doit donc appeler un AG dans les huit jours suivant la réception du courrier. Les partenaires voteront ensuite en faveur de l’approbation par l’acheteur des actions SCI, tout comme cela se produirait pour l’achat d’actions LLC. Cependant, la difficulté réside souvent dans le fait que les règlements excluent la possibilité pour le vendeur de voter pour l’approbation de l’acheteur.
Dans tous les cas, l’approbation sera obtenue si
:
- Les membres émettent leur approbation ;
- Au bout de six mois, si les partenaires refusent l’approbation mais ne proposent pas de racheter les actions du vendeur ;
- Au bout de six mois, si l’entreprise ne décide pas d’approuver.
Il sera donc possible pour le tiers de la société de procéder à l’achat d’actions SCI. Cependant, il ne pourra les acheter que dans les mêmes conditions que celles qui ont été approuvées. Si le prix change, par exemple, une nouvelle approbation serait nécessaire.
III/ Achèvement de l’achat d’unités SCI
A) L’acte de cession d’actions
Une fois l’approbation obtenue, il sera possible de conclure l’acte d’achat d’actions SCI. L’achat d’actions dans la société civile doit être écrit. En fait, il sera nécessaire de conclure un contrat de transfert d’actions en vue privée ou un contrat de cession d’actions de droit social devant le notaire public. Dans ce dernier cas, des frais de notaire seront exigés pour l’achat d’unités SCI.
L’action d’affectation doit porter indications obligatoires. En particulier, il faudra indiquer :
- Pour commencer, l’identité de l’acheteur et du vendeur ;
- Deuxièmement, les informations relatives à la SCI ;
- Ainsi, l’identification des actions vendues et le montant de la cession ;
- Enfin, l’indication que l’approbation a été délivrée.
B) Formalités publicitaires pour l’achat d’unités SCI
La plupart du temps, au moment où l’approbation est accordée, les partenaires devront modifier les articles ICS pour inclure le nom de l’acheteur. Cette modification devra être publiée dans un JAL.
Par conséquent, à moins que SCI n’intervienne dans la rédaction de l’acte d’achat d’actions de SCI sous forme authentifiée, la cession doit être effectuée sur SCI. Par conséquent, les services d’un huissier de justice devront être utilisés pour rendre l’affectation contre SCI efficace.
Il sera donc nécessaire enregistrer l’acte d’achat d’unités . Toutefois, contrairement à l’achat d’actions de SARL, cet enregistrement entraînera le paiement d’un droit égal à 5 % du montant du transfert, sans possibilité de réduction. Ce taux de 5 % s’applique car SCI est une société immobilière. Ce taux s’applique à la valeur réelle des actions transférées.
Enfin, vous devrez remplir les formalités avec le registre. Dans cette optique, l’acheteur d’actions SCI sera considéré comme un partenaire de SKI à tous les yeux. Cependant, l’achat d’actions SCI est un processus long et la complexité de la procédure et l’étendue des formalités encouragent le recours à des professionnels du droit.
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