Pour la réalisation de votre projet immobilier locatif, vous avez besoin d’un crédit qui va conditionner la suite du processus. Dans la pratique, les banques vont calculer votre taux d’endettement pour être sûr que vous puissiez obtenir le crédit demandé sans que cela ne nuise à vos finances.
Toutefois ce taux d’endettement classique n’est pas toujours à votre avantage, c’est pour cette raison que certaines calculent plutôt un taux d’endettement différentiel qui offre une plus grande marge de manœuvre aux investisseurs. Tour d’horizon de ces banques qui se démarque en pratiquant le différentiel.
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Une banque qui pratique le différentiel : qu’est-ce que c’est ?
Lorsque vous vous rendez à l’assaut des banques en vue d’obtenir un crédit pour la réalisation d’un investissement locatif, vous devez entrevoir un certain nombre de calculs avant de vous lancer. Par exemple vous devez savoir quels sont les conditions d’obtention du prêt ainsi que votre capacité d’emprunt.
La capacité ou taux d’endettement est l’outil utilisé par les banques pour savoir si le prêt que vous demandez est soutenable en tenant compte de votre situation financière. Au-delà du seuil de 35%, les banques ne sont plus disposées à vous octroyer un prêt.
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Mais il est possible pour certaines banques d’envisager une méthode de calcul qui va prendre en compte les loyers attendus dans le calcul du taux d’endettement, il s’agit du différentiel. Cette approche va permettre de réduire de façon significative votre taux d’endettement et par conséquent augmenter votre capacité d’emprunt.
Le calcul du taux d’endettement différentiel : comment ça marche ?
Pour un investisseur avec un salaire de 2100 euros et loyer mensuel de 600 euros, considérons qu’il acquiert un immeuble en location et comptes-y retirer 700 euros mensuels, ses mensualités sont de 500 euros. Pour une banque qui calcule le différentiel, voici comment cela va se passer :
La banque effectue une décote de 70% sur le montant des loyers soit 700×70% = 490 euros. Soit un différentiel de 10 euros (500 – 490).
Le taux d’endettement différentiel = ((600 + 10) / 2100) x 100 = 29,05 %. Cette valeur aurait été de ((600 + 500) / (2100 + 490)) x 100 = 42,47 %.
Cela fait bien une sacrée différence et en plus, le taux d’endettement différentiel est inférieur au seuil de 35 %.
A la découverte de quelques banques qui pratiquent le différentiel : quelles sont leurs spécificités ?
Le calcul du taux d’endettement différentiel est pratiqué par certaines banques pour faciliter l’obtention des crédits immobiliers aux investisseurs contrairement aux emprunteurs particuliers. Ce calcul est nettement avantageux pour les investisseurs car les charges sont automatiquement compensées par les loyers attendus.
Le différentiel n’est pas appliqué par toutes les banques, c’est pourquoi il faut bien se renseigner auprès de l’établissement financier avant de monter votre dossier de demande de prêt.
Quelques banques ont la réputation de pratiquer le calcul différentiel pour l’octroi de crédit immobilier aux investisseurs. Il s’agit entres autres :
Du crédit lyonnais (LCL) ;
Du CIC ;
Du Crédit agricole ;
Du Crédit d’épargne ;
Du Crédit foncier ;
Et du Crédit populaire.
Ces banques ne sont pas certainement les seules qui pratiquent le calcul du taux d’endettement différentiel. C’est pourquoi, c’est pourquoi vous devez vous renseigner au préalable pour connaître si la banque que vous avez choisie offre ce service.
Le principe de calcul du différentiel foncier suit une méthodologie générale, mais il faut noter que les dossiers sont différents et les établissements financiers aussi. Ce qui fait qu’il n y a pas d’automatisme dans le traitement des dossiers, c’est au cas par cas.
En tant qu’investisseur, vous devez anticiper les banques qui pratiquent le différentiel lorsque vous souhaitez bâtir un véritable patrimoine locatif. Le taux d’endettement abaissé permet à l’investisseur d’emprunter plus et donc d’étoffer son patrimoine immobilier.
Le différentiel va aussi permettre que la capacité d’endettement de l’emprunteur ne soit pas trop affectée, ainsi il pourra continuer d’investir.
Notez que les banques qui calculent le différentiel ont très souvent tendance à proposer des taux d’intérêt un peu plus élevé que d’ordinaire. Le choix va donc revenir au potentiel investisseur quant à la stratégie qui correspond le mieux à ses objectifs à moyen ou à long terme.
