Investisseur expérimenté et spécialiste de l’immobilier, Philippe Germain a fondé CEG Invest. Il nous explique les avantages de l’investissement dans un immeuble à vocation locative. Ce choix est plus rentable que l’investissement dans une maison ou un seul appartement. Voici pourquoi.
Philippe Germain revient sur les erreurs les plus fréquentes des investisseurs débutants
Quand on débute en immobilier, il n’est pas rare qu’on commette des erreurs de débutants. Or ces erreurs peuvent être anticipées et évitées en suivant les conseils d’investisseurs chevronnés comme Philippe Germain. Fondateur de CEG Invest, il a commencé sa carrière au Québec, sa province natale, dont il connaît bien le marché immobilier. Très rapidement, il s’est tourné vers les immeubles locatifs, un choix préférable à ceux des logements individuels.
L’investisseur débutant, nous explique Philippe Germain, a tendance à voir petit alors qu’il faut toujours voir grand. Il a peur des projets d’envergure et réduit l’ampleur de son investissement. Il s’agit d’une des erreurs les plus fréquentes. Contrairement à ce que pensent à tort nombre d’investisseurs débutants, l’achat d’un immeuble qu’on rénove pour créer des appartements à louer offre une meilleure rentabilité que l’achat d’un seul appartement.
D’ailleurs, Philippe Germain conseille aux investisseurs qui ont peur de se lancer dans l’immobilier de profiter d’appels de fonds pour des projets d’envergure, portant sur des ensembles immobiliers. En achetant des parts de sociétés immobilières, nous explique le fondateur de CEG Invest, la tâche est plus facile, le ticket d’entrée est réduit et les risques bien maîtrisés par des professionnels du secteur.
Philippe Germain rappelle d’ailleurs que les levées de fonds sont supervisées par l’AMF Québec, l’Autorité des marchés financiers de la province, ce qui contribue à la transparence de la procédure et rassure les investisseurs.
Philippe Germain explique les avantages des immeubles à plusieurs appartements
Pourquoi investir dans un immeuble plutôt que dans un appartement ? Nous avons posé la question à Philippe Germain. Le fondateur de CEG Invest explique qu’il s’agit d’une des bases de l’investissement immobilier. Mieux vaut directement se lancer en achetant un immeuble à rénover, qu’on transforme en plusieurs appartements. L’investisseur, nous confie Philippe Germain, peut évidemment choisir la taille de l’immeuble et le nombre d’appartements qu’il pense pouvoir assumer. Mais il est important de miser directement sur plusieurs unités locatives.
Philippe Germain continue à appliquer ce principe dans ses investissements actuels, mais il le fait à grande échelle, avec ses collaborateurs de CEG Invest. Acheter un immeuble a certes un coût plus important, mais le projet est plus rentable. Il est aussi moins risqué. Pourquoi ? Tout simplement, nous explique Philippe Germain, parce que la vacance d’un appartement, entre deux locataires ou lors d’une rénovation, est compensée par les loyers des autres appartements. L’investisseur ne se retrouve pas à devoir rembourser un prêt sans toucher de loyer. Les risques sont donc plus limités.
Si l’achat d’un immeuble de trois ou quatre appartements convient bien à un investisseur débutant, Philippe Germain estime qu’avec un peu d’expérience, on peut être plus ambitieux. En particulier, les immeubles à usage mixte, qui combinent des espaces commerciaux et des logements, constituent un excellent choix, grâce à la diversification. C’est d’ailleurs vers ce type de projet que le fondateur de CEG Invest, Philippe Germain, s’est tourné à Edgewater, l’un de ses derniers investissements aux Etats-Unis.
Immeuble multifamilles : une gestion optimisée selon Philippe Germain
De plus, les coûts d’entretien sont mutualisés. Dans un immeuble, s’il faut refaire la toiture, le prix peut être réparti sur les revenus générés par les différents appartements. Il en va de même pour l’entretien des parties communes. Pour Philippe Germain, la gestion d’un immeuble comportant plusieurs appartements locatifs est plus cohérente, plus rationnelle et donc plus rentable.
L’entretien d’un immeuble locatif peut être facilité lorsque l’investisseur travaille avec des artisans de confiance, qui assurent aussi bien les réparations courantes que les rénovations régulières, après le départ des locataires. Lorsqu’on gère plusieurs appartements dans un même immeuble, on peut, nous confie Philippe Germain, nouer un partenariat de confiance avec les entreprises du bâtiment. Le fondateur de CEG Invest n’hésite pas à négocier le tarif des prestations pour dégager une meilleure rentabilité.
Philippe Germain propose aux investisseurs de participer aux levées de fonds pour ses projets et de profiter ainsi de son expérience. Avec CEG invest, il s’oriente exclusivement vers des ensembles immobiliers, pour les raisons énoncées ci-dessus, avec logements, commerces, espaces professionnels ou encore résidences touristiques, comme à Ibitu, au Brésil. Dans ce contexte, Philippe Germain conseille aux investisseurs de choisir des opérations supervisées par l’AMF Québec (Autorité des marchés financiers) et ou les autres régulateurs internationaux des zones géographiques en question.
L’AMF Québec : un rôle important, selon Philippe Germain
Pour Philippe Germain, l’Autorité des marchés financiers et les régulateurs internationaux a un rôle important à jouer dans la sécurisation des investissements. Par exemple, l’AMF Québec assure des missions de supervision des transactions financières. Elle agit en tant qu’organe de régulation, face aux défis économiques et financiers résultant de la crise sanitaire et des instabilités mondiales actuelles. Les événements liés à la pandémie, mais aussi aux conflits en cours, ont fragilisé l’économie mondiale, créant par là un climat d’incertitude dans le domaine de l’investissement.
Dans ce contexte, l’AMF Québec occupe un rôle central en supervisant les opérations financières clés dans la province. Il est intéressant de noter que d’autres provinces au Canada envisagent d’adopter une structure similaire, inspirée par le modèle de l’AMF Québec et son efficacité. En assurant la surveillance des transactions financières, l’AMF Québec contribue activement à renforcer la confiance dans le marché, sécurisant ainsi les investissements et apaisant les inquiétudes des investisseurs particuliers.
